In 2023 investeerden corporaties € 10,5 miljard in onderhoud en verduurzaming van hun woningen, maar liefst € 1,5 miljard meer dan het jaar ervoor. Tegelijk kregen zo’n 600.000 huurders in 2023 een eenmalige huurverlaging waardoor de gemiddelde huurprijs van een sociale huurwoning daalde naar € 577. Daarmee is afgeschafte verhuurderheffing geheel geïnvesteerd in woningen en betaalbare huren. Vorig jaar bouwden corporaties bijna 18.000 nieuwe woningen. Deze werden vrijwel geheel met € 4,3 miljard aan leningen betaald. Alle investeringen vergen veel van corporaties. Voor het vierde jaar op rij is het huishoudboekje niet sluitend.


Uitgaven aan onderhoud en verduurzaming

Duidelijkheid over balans in uitgaven en inkomsten nodig

Aedes voorzitter Martin van Rijn: ‘Corporaties doen veel tegelijk. Ze zetten vol op het verbeteren en verduurzamen van hun woningen. Én ze hebben oog voor betaalbare huren. Deze ambitie heeft een keerzijde, want op iedere woning leggen we inmiddels maandelijks € 11 toe. Met ruim 2,3 miljoen woningen gaat dat om een fors bedrag. Dit tekort wordt via leningen betaald, en ook nieuwbouw wordt volledig met vreemd geld gefinancierd. Deze werkwijze is wel eindig, want over niet al te lange tijd lopen corporaties tegen financiële grenzen aan. Al voor die tijd zullen corporaties voorzichtiger worden en op de rem trappen. Als we niet willen dat nieuwbouw en verduurzaming dan stilvallen, moeten we afspreken hoe er op tijd evenwicht komt in de uitgaven en inkomsten van de corporatiesector. De nieuwe Nationale Prestatieafspraken moeten er op gericht zijn hierover glasheldere afspraken te maken.’

Huurders blijvend positief

Voor de Aedes-benchmark gaven 535.000 huurders hun oordeel. De waardering voor de dienstverlening blijft hoog, in lijn met voorgaande jaren. Wel is duidelijk zichtbaar dat de kwaliteit en duurzaamheid van een woning grote invloed heeft op de ervaren kwaliteit van de woning.

Verduurzaming en onderhoud

In 2023 gaf de sector € 10,5 miljard uit aan onderhoud, verbetering en verduurzaming van hun woningen. Dat is 15,5% meer dan in 2022. Zo’n 5,6% is toe te schrijven aan de inflatie. De overige 9,9% komt doordat corporaties echt meer woningen hebben aangepakt.

De investeringen zijn in de afgelopen 10 jaar gegroeid van € 1.950 naar € 4.301 per woning. Uit eerdere benchmarkanalyses blijkt dat de ervaren woningkwaliteit vooral toeneemt bij investeringen van minimaal € 10.000 aan een woning. In 2023 gaven corporaties bij 142.144 woningen, dit is 6,3% van de woningvoorraad, meer dan € 10.000 uit. Vorig jaar was dat nog het geval bij 5,4 %.

Ruim 44% heeft A-label, verdere afname EFG-labels

Het aantal woningen met energielabel A of beter is toegenomen met 147.900 woningen van 814.000 tot 961.900. Inmiddels heeft 44,1% van de corporatievoorraad energielabel A of beter. Het aantal woningen met energielabel E, F en G is in 2023 met 37.800 woningen verder gedaald naar 142.900 woningen. Zowel verduurzaming van bestaande woningen als sloop -nieuwbouw leiden tot verbeteringen van de energielabels.

Bijna 18.000 nieuwe woningen

De gemiddelde stichtingskosten per woning zijn gestegen ten opzichte van 2022. Het meest opvallend is de stijging bij eengezinswoningen, waarbij de stichtingskosten per woning met 13% zijn toegenomen. Naast de inflatie (5,6%) en de toegenomen gemiddelde oppervlakte (+1 m2) wordt de stijging vooral veroorzaakt door de hogere bouwkosten.

In 2023 bouwden corporaties 17.801 nieuwe woningen. We zien dat het aantal nieuwe woningen dat per jaar wordt gebouwd toeneemt, maar dat dit nog ver af ligt van het aantal woningen dat nodig is om aan de enorme vraag in de sociale huursector tegemoet te komen.

Corporaties lopen al langer aan tegen lange bestemmingsplanprocedures, tekort aan beschikbare bouwgrond en gestegen bouwkosten. Het opvoeren van de bouwproductie gaat daardoor langzamer dan nodig is om de woningnood echt terug te dringen. Wel laten de begrotingen van corporaties zien dat het aantal nieuwe woningen de komende jaren flink kan toenemen.