Kantoorgebruikers in Nederland vinden het welzijn van hun medewerkers in toenemende mate de belangrijkste drijfveer voor duurzame huisvesting. Bovendien kiezen zij steeds vaker voor verduurzamen van bestaande bouw in plaats van verhuizen naar duurzaam ontwikkelde nieuwbouw. Dat blijkt uit de Occupier Special – Duurzaamheid 2013 van Jones Lang LaSalle. Tegelijkertijd is er een opvallend sterke verschuiving te zien in de locatievoorkeuren van kantoorgebruikers. Zo blijkt 59 procent nu gehuisvest te zijn op snelweglocaties, terwijl in de toekomst nog maar 30 procent van de kantoorgebruikers op dit type locatie gehuisvest wil zijn. Daarbij is steeds meer interesse voor multimodale knooppunten die zowel met openbaar vervoer als via snelwegen goed bereikbaar zijn. Dit zijn veelal stationslocaties in het centrum of aan de ring van de stad met een ‘hoogstedelijk’ profiel, vanwege de mix aan functies en voorzieningen die zij bieden. Tot slot blijkt uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle dat de ambitie om duurzaam gehuisvest te zijn sterk polariseert. De tweedeling tussen gebruikers die zich duurzaam huisvesten en gebruikers die geen duurzame ambities (meer) hebben wordt steeds duidelijker.

Claudia Heimensen, Head of Sustainability bij Jones Lang LaSalle Nederland, zegt over het onderzoek: “Uit de derde editie van ons onderzoek naar de visie van kantoorgebruikers op duurzame huisvesting blijkt dat het thema aan het verbreden is. Kantoorgebruikers zijn niet langer primair gericht op het terugdringen van energieverbruik. Ze zijn steeds duidelijker bezig met het welzijn van medewerkers. Dat zien we ook terug in de aspecten die kantoorgebruikers graag gerealiseerd zien in hun huisvesting. Bijvoorbeeld visueel comfort door daglicht op de werkplek, flexibele indelingsmogelijkheden en de bereikbaarheid van het kantoor. Ook ontdekken steeds meer organisaties de voordelen van het verduurzamen van bestaand vastgoed door de intrede van technologische innovaties en een haalbare financiering. Een ontwikkeling die wij in combinatie met aandacht voor de persoonlijke werkomgeving zeker omarmen.”

Verbreding van de visie op duurzaamheid

Uit het onderzoek, dat plaatsvond onder 137 kantoorgebruikers, blijkt een verschuiving in duurzaamheidsaspecten die kantoorgebruikers belangrijk vinden. Dit jaar staat ‘gezondheid’ op de eerste plaats. Op de tweede plaats komt ‘energie’, terwijl dit aspect in eerdere onderzoeken uit 2008 en 2010 steevast op de eerste plaats stond. In het onderzoek is de respondenten ook gevraagd naar hun betalingsbereidheid voor duurzaamheid. Uit het onderzoek van 2013 blijkt dat deze een sterke relatie heeft met de voordelen van hogere arbeidsproductiviteit door verbetering van het comfort en het welzijn van medewerkers. Ook het aspect mobiliteit krijgt in het onderzoek van 2013 een fors hogere waardering dan in 2010 (van plaats 7 in 2010 naar plaats 3 in 2013). Bereikbaarheid per openbaar vervoer is een steeds zwaarwegender factor in de locatiekeuze van kantoorgebruikers.

Grote discrepantie tussen huidige en gewenste kantoorlocatie

Deelnemers aan het onderzoek is gevraagd naar hun locatievoorkeuren. Locaties zijn daarbij ingedeeld in zes verschillende typen op basis van de grootte van de stad, de bereikbaarheid van de locatie en het aanbod aan voorzieningen.

Michael Hesp, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland, geeft uitleg bij de veranderende locatievoorkeur: “Uit het onderzoek blijkt een zeer grote discrepantie tussen het locatietype waar kantoorgebruikers momenteel zijn gehuisvest en waar zij in de toekomst het liefst gehuisvest zouden zijn. Van de respondenten is momenteel 33 procent gehuisvest op een monofunctionele locatie in een kleine of middelgrote stad. Voor de toekomst kiest slechts 7 procent van de respondenten voor dit locatietype. De belangstelling van 49 procent van de respondenten gaat uit naar grootstedelijke ov-knooppunten in het centrum van een grote stad (23 procent) of aan een ringweg (26 procent). Voorbeelden hiervan zijn Rotterdam Central District en de Zuidas in Amsterdam, locaties die ook in de top 10 staan van de Ranking Kantoorlocaties 2013 van JLL. Op dit moment is slechts 20 procent van de ondervraagde gebruikers gevestigd op dit type locaties.”

Sterke voorkeur voor verduurzamen van bestaande huisvesting

De respondenten geven aan dat ze een overduidelijke voorkeur hebben voor verduurzamen van hun bestaande huisvesting (60 procent) ten opzichte van verhuizen naar nieuwbouw (21 procent). Ook is er een sterke toename van het aantal kantoorgebruikers dat de voorkeur geeft aan verhuizen naar een (ver)duurzaam(d) bestaand kantoor. Deze groep steeg van 6 procent in 2010 naar 19 procent in 2013. Deze toename is een logisch gevolg van de huidige marktsituatie. Er is immers veel bestaand vastgoed beschikbaar en nieuwbouw is juist moeilijk te realiseren door beperkte financieringsmogelijkheden. Bovendien wordt het steeds eenvoudiger om bestaand vastgoed te verduurzamen door technologische innovaties, flexibelere bestemmingsplannen en de afwaarderingen in de bestaande voorraad.

Tweedeling duurzaamheidsambities

In de periode 2010 –2012 verdubbelde het aantal organisaties dat volgens eigen zeggen duurzaam is gehuisvest van 10 procent naar 20 procent. De voornemens die eerdere jaren werden geuit, zijn hiermee grotendeels gerealiseerd. Tegelijkertijd is er een sterke stijging van het aantal kantoorgebruikers dat geen ambities (meer) heeft op het gebied van duurzame huisvesting: van ruim 10 procent in 2012 naar ruim 30 procent in 2013. De groep kantoorgebruikers die binnen twee tot tien jaar duurzaam gehuisvest wil zijn, is in 2012 gehalveerd ten opzichte van 2010. Daarmee ontstaat er een tweedeling, bestaande uit een groep kantoorgebruikers die concrete duurzaamheidsmaatregelen treft en een groep die aangeeft hierin niet te willen investeren.

Het onderzoek van Jones Lang LaSalle toont aan dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp blijft voor het overgrote deel van de kantoorgebruikers. Organisaties die duurzame huisvesting momenteel niet belangrijk vinden, geven aan dat dit vooral een taak is van de eigenaar en dat er onvoldoende financiële prikkels zijn voor verduurzaming. Dit laatste argument verwijst naar het bekende split-incentive dilemma. Huurders investeren niet zelf in het gebouw, maar zijn vaak wel bereid een hogere huur te betalen voor verduurzaming als daar een gegarandeerde besparing op energiekosten tegenover staat. Hiervoor zijn concrete afspraken nodig over duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van gebouwen die duurzaam zijn ontwikkeld. Afspraken tussen eigenaar, huurder en vastgoedmanager. Dit verklaart de toenemende belangstelling voor greenleases. Een ‘groen’ huurcontract waarin afspraken tussen eigenaar en gebruiker over verduurzaming, gebruiksregels, beheer en de verdeling van kosten en baten duidelijk zijn vastgelegd. Jones Lang LaSalle ontwikkelde hiervoor in opdracht van AgentschapNL de Greenlease Menukaart.