De Grote Depressie van de jaren ’30 werd bestreden met massale investeringen in bewapening en in grote openbare werken. Bij de bestrijding van de crisis vandaag wordt de militaire opbouw vervangen door de groene opbouw, zeg maar door alles wat met hernieuwbare energie te maken heeft. De renovatie van vastgoed moet daarin een cruciale rol spelen. De gewijzigde economische en politieke context zal dat proces eerder versnellen dan vertragen.

Het grote vertrouwen dat de vastgoedsector de afgelopen vijf jaar kenmerkte, is helemaal zoek. Maar één trend houdt stand en is zelfs nog versterkt: het geloof in de opmars van duurzaam bouwen. Die conclusie valt te trekken uit de 20ste editie van Mipim, de grootste internationale vastgoedbeurs van Europa. Professor Richard Bell, voorzitter van het departement economie van het Brooklyn College in New York en auteur van het boek ‘The Green Bubble’, was er de groene topspreker. En hij liet er geen twijfel over bestaan: de opmars van het groene gebouw gaat in een hogere versnelling, ondanks en dankzij de economische crisis. Daar zijn een aantal verklaringen voor.

Olie
Allereerst wijst Bell op de olieprijs. De olievelden kunnen de jaarlijkse consumptie van olie steeds moeizamer bijbenen. Door de zware terugval van de olieprijs – van een record van 142 dollar op 11 juli vorig jaar naar 50 dollar per vat vandaag – dalen de investeringen in exploratie en productie. Als de economie begint te herleven, zullen de olieprijzen veel sneller dan bij de vorige opwaartse conjunctuur de hoogte inschieten. “Geopolitieke spelletjes zoals tussen Rusland en Oekraïne veroorzaken extra druk”, zegt Richard Bell.
In de Verenigde Staten, de grootste economie ter wereld, groeit de bereidheid om werk te maken van het duurzaamheidsbeleid zienderogen.
En daar is de crisis niet vreemd aan. Want achter die ommekeer zit ook een economische logica. Tot nu toe bouwden de VS geen hogesnelheidstreinen maar wel elf vliegdekschepen om de massale olieaanvoer veilig te stellen. De militaire aanwezigheid in het Midden-Oosten om de stabiliteit te waarborgen, is eigenlijk een enorme subsidiëring van de benzineprijs. Als men rekening houdt met die militaire kosten, komt men voor 2006 – met een olieprijs van 60 dollar per vat – aan een reële kostprijs van 11 dollar per gallon. De Amerikanen betaalden slechts 3 dollar per gallon. Dat is geen houdbare
(lees: betaalbare) situatie. Daarom loopt het energie-onvriendelijke beleid van de generaties-Reagan en -Bush ten einde.

Uitstoot
De evolutie naar duurzaamheid in de VS viseert niet enkel de olie, maar ook de CO2 -uitstoot. De nieuwe president, Barack Obama, wil dat de VS tegen het jaar 2050 80% minder CO2 uitstoten dan in 1990. En ook daar zijn niet alleen ecologische maar ook economische argumenten voor.
De onderzoekers van het departement Geo Risk Research van de verzekeraar Munich Re zijn er vast van overtuigd dat de opwarming van de aarde een gevolg is van menselijk ingrijpen en dat dat massale repercussies zal hebben. Professor Richard Bell deelt die visie:
” CO2 wordt het nieuwe asbest. Niemand zal er nog mee te maken willen hebben. Verzekeringsmaatschappijen zullen bang zijn voor classaction-rechtszaken, waarbij groepen mensen gigantische schadevergoedingen eisen van bedrijven in de fossiele olie-industrie.
Verzekeraars zullen mogelijk zelfs stoppen met het verzekeren van die bedrijven. Ze zullen ook de aandelen van die bedrijven weren uit hun beleggingsportefeuille en kiezen voor bedrijven die werken aan duurzaamheid. De link naar de duurzaamheid van vastgoed zal daarbij snel worden gelegd”, stelt Bell.

Relanceplan
Gebouwen zijn direct of indirect goed voor 40% van de CO2 -uitstoot.
In de VS nemen gebouwen 40% van het primaire energieverbuik, 72% van het elektriciteitsverbruik en 13,6% van de consumptie van drinkbaar water voor hun rekening. Als men de CO2-uitstoot drastisch wil verlagen, moet de bouw- en vastgoedmarkt dan ook een van de grote prioriteiten zijn in de actieprogramma’s.
Dat hebben ze in de VS begrepen. In het relancepakket van de VS zitten voor meer dan 70 miljard dollar groene maatregelen. En het gaat niet alleen om windenergie (14 miljard dollar) en hogesnelheidstreinen (9 miljard dollar). Maatregelen gelinkt aan renovatie en energie-efficiëntie zijn goed voor een kleine 30 miljard dollar.
Robert Bell is ervan overtuigd dat er nog steeds te veel wordt gepraat over het belang van duurzame nieuwbouw en te weinig over duurzame renovatie. ‘Nieuwe gebouwen vertegenwoordigen jaarlijks maar 1 à 2% van het totale aantal gebouwen.’ Het nieuwe relanceplan in de VS geeft veel aandacht aan renovatie. Ook in België en andere Europese landen trekken de overheden in de stimuleringsplannen voor de bouw volop de kaart van de groene renovatie.

De grote misvatting
De grote misvatting blijft dat de CO2 -uitstoot van gebouwen niet in de bouw of afbraak van een gebouw zitten – die is goed voor slechts 1% van het energieverbuik tijdens de hele levenscyclus van een gebouw – of in de materialen die ervoor zijn gebruikt (14%). Liefst 85% van het energieverbruik heeft te maken met het gebruik en de uitbating van een vastgoed. Het is dan ook belangrijk dat er standaarden, kwaliteitslabels, en certificeringsmogelijkheden komen om dat proces te optimaliseren. Daar moet nog een hele weg worden afgelegd.
De VS hebben een certificeringsysteem, Leadership In Energy and Environmental Design (LEED), maar dat kreeg in Cannes heel wat kritiek. Ook de Amerikaanse toparchitect Thom Maine vindt dat LEED te veel aandacht besteedt aan de bouwfase en te weinig aan de uitbatingsfase. Het gebruik van LEED in de VS is bovendien nog zeer bescheiden. In februari waren er nog maar 17.725 zogenaamde Total Lifetime Registered Projects geregistreerd en slechts 2.271 daarvan waren gecertificeerd. Ter vergelijking: er zijn zo’n 130 miljoen woongebouwen in de VS. Daar komen er jaarlijks gemiddeld 1,8 miljoen bij. Daarnaast zijn er 5 à 6 miljoen kantoorgebouwen en komen er jaarlijks 100.000 tot 200.000 bij. Er zijn wel ook al enkele zeer goede voorbeelden. De 32ste verdieping van de Empire State Building, gebouwd in de jaren 30, heeft bijvoorbeeld de platinum status, het hoogst mogelijke LEED-niveau, verworven In Europa lijkt Duitsland kwalitatief het verst gevorderd. De toepassing van de certificering komt er van de grond, maar blijft beperkt. Het is tijd om het Duitse systeem te exporteren, menen de Duitsers. De conclusie op de Mipim-beurs in Cannes was dat daarbij rekening moet worden gehouden met lokale standaarden. Wachten op internationale standaarden is wachten op Godot, klonk het.

Overbodig
Wie geen groen gebouw bouwt, riskeert een overbodig gebouw neer te zetten. Een groen gebouw neerpoten is nog steeds 8% duurder dan klassiek bouwen. Maar dat zal snel veranderen. De stijgende concurrentie tussen de leveranciers van groene technologie kan een deel van het verschil wegwerken. Een duurzaam gebouw wordt zoals ABS in de auto of airconditioning in een gebouw: vroeger was het een betalende optie, morgen maakt het deel uit van het basismodel. Wie het niet aanbiedt, daalt in het klassement.
Zo’n 75% van de ondervraagden voor de Turner 2008 Green Barometer stelde dat de kredietcrisis hun plannen om groene gebouwen neer te zetten waarschijnlijk niet zal beïnvloeden. 84% van de ondervraagden stelde dat hun groene gebouw de energiekosten moet drukken en 68% haalde de lagere exploitatiekosten aan als reden. Ook een meerwaarde op het gebouw bleek een argument om groen te bouwen.
Hoewel 54% vindt dat de LEED-certificering in de Verenigde Staten zeer duur is, is 83% wel van plan te bouwen volgens die certificering, als er binnen de drie jaar wordt gebouwd.
‘De opmars van het groene gebouw is niet te stoppen. Duurzaam bouwen is een van de remedies tegen de crisis. Het groene gebouw zal binnen een paar jaar veel uitdrukkelijker aanwezig zijn dan de meeste mensen, ook in de vastgoedsector zelf, willen geloven’, besluit Richard Bell.
Bron: De Tijd 20 maart 2009.

Vraag naar duurzaam vastgoed neemt toe
Volgens Jones Lang Lasalle kan de vraag naar duurzaam vastgoed de komende vijf jaar oplopen tot ruim 20 miljoen vierkante meter. Dat voorziet Elsbeth Quispel, adviseur voor vastgoedgebruikers bij Jones Lang LaSalle. Voor huurders van kantoorpanden is het afsluiten van een nieuw huurcontract een kansrijk moment om eisen te stellen aan de duurzaamheid.